浅议承租人优先购买权的几个法律问题

承租人的优先购买权，是一个颇为复杂的“老问题”，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。“优先”是指时间上的优先，也就是优先权人（承租人）在时间上先于他人购买。“同等条件”是指价格条件，也就是优先权人在支付同等价格条件下，享有优先于其他购买人房屋的权利。在办理房产地转让合同公证时，是否存在有承租人的优先购买权是公证员必须审查的一项重要内容，所以熟练掌握相关法理知识和法律条文，对于指导公证员完整地办结好每一件房地产转让公证，更好地维护相关权利人的合法权益有一定的实践意义。现本人就该权利行使过程中涉及的相关法律问题谈谈自己的认识和观点，请各位同仁赐教。

一、承租人优先购买权的法律性质

承租人优先购买权是一种具有特殊“物权化”的法定权利。原因有：1、优先购买权是法定的而非当事人约定的权利。房屋承租人优先购买权制度在我国的民事法律、法规中早就有明确规定，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。1986年《民法通则》颁布，1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。鉴于上世纪八十年代末、九十年代初，我国城市公有房屋制度改革，大量公有房屋被出售，1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权”。后全国人大正式立法，将房屋承租人的优先购买权提高到基本法的高度，1999年《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”等，从而形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。2、优先购买权具有对抗第三人的效力。也就是说，优先购买权不仅仅可以对抗出卖人,而且可以对抗第三人，如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权确认该买卖无效。但由于优先购买权人在购买前并非直接占有标的物，也不是标的物的所有人，因而不能以所有人或占有人的身份要求直接取得标的物的所有权或占有权，只能通过确认他人买卖无效的方式保护其权利，所以说优先购买权是一种特殊物权。

二、承租人的优先购买权行使的期间、方式及条件

1、承租人的优先购买权行使的期间。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定了出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人……，《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。可见，我国法律对承租人行使优先购买权期间规定并不一致，《合同法》相对属于上位法，应当以之为准。但是，由于《合同法》规定的较为含糊，在我们的司法实践中的通常作法仍是参照上述《意见》将3个月视为合理期限。可从实际反映出的问题看，这一期限过长，出租人依此至少要等候3个月，最终结果极有可能是丧失出卖的绝佳时机，这与日益快捷的不动产交易实际情况相悖。因此，学术界内有人认为当事人可以在租赁合同中约定承租人行使优先购买权的期限，以适当缩短出卖人的通知期限。那么法律规定“3 个月”的期限是指优先购买权人主张优先购买的期限，还是指其实际购买期限？笔者认为，上述的期限应视为优先购买权人与出租人达成买卖协议的期间。因为优先购买权的行使是以与出租人实际达成买卖合同为归依，订约之前该房屋能否转让仍处于不确定状态，如果上述期限只是优先购买权人主张优先购买而非达成购买协议，那么，实际上等于又延长了所谓“合理期限”，极为不利于出租人的利益保护。

2、承租人的优先购买权行使的方式。关于出租人通知义务的履行方式，法律并未作出详细规定。但考虑到保护优先购买权人的立法目的，笔者认为出租人应当选择采取专门、书面的通知方式进行，而不宜使用口头方式。通知的内容，必须是明确具体的出售条件，而不能仅局限于出售意向，以便承租人充分考虑并决定是否行使优先购买权。否则，不应视为其履行了通知义务。

3、承租人的优先购买权行使的条件。从字面理解，“同等条件”是指承租人所提出的购买条件，不得低于买受人就该房屋给出的条件。根据立法本意，在出租人与承租人利益发生冲突时，一定程度上侧重保护承租人利益是毫无疑问的，可这种侧重存在一个限度。之所以承租人享有优先购买权，既不是从弱势群体保护出发，也绝非社会功能之调控，而是从社会财富利用最大化的角度来考虑的。给予承租人优先购买权，能使房屋有机会流转到对之价值认可度高、使之物尽其用的人手中。承租人有房屋占有使用的经历，若愿以“同等条件”购买，则其价值并能得到充分的体现。但是，由于“同等条件”的立法规定过于简略。针对“同等条件”的理解，在实务操作中有多种理解：（1）同等条件可简单地理解为同等价格，而所谓付款方式、附带利益等从根本上均可归结于卖价之高低。这种理解客观、易于操作。（2）由同等条件指向同等价格进一步引申出若干细化原则，比如，承租人行使优先购买权的买入价应以其他买受人欲购房屋所出最高之价格来确定，价格也以一次性付款方式的价格为标准。（3）同等条件应包括价格、付款方式及其它附带利益等，尤其对于买受人的信用和履约能力、出卖人与买受人之间的身份及情感因素等，这些很难折算为价格进行比较。对规定“同等条件”的立法动机到底是立足于出卖人的价值判断，还是以优先购买权人的观念来衡量？笔者认为，法律规定“同等条件”的目的在于维护出卖人利益，限制优先购买权人的权利滥用。这样，买受人提供的付款方式、其他附带利益能否以金钱来取代，应以出卖人的价值判断为主，并适当结合一般人的判断加以认定，而不能以优先购买权人的观念衡量。依据这一逻辑，单纯将同等条件等同于同等价格即为不当，特别是针对某些承租人根本无法给予出卖人的附带利益之情形，应当排除承租人优先购买权的行使。     

三、承租人在所承租的房屋部分出租、整体转让情形下如何行使优先购买权

在房屋租赁关系中，尤其是商业用房的租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋出租给数人，每个承租人只承租其中的部分楼层或者部分房屋的现象。那么，当出租人转让整体楼房时，承租人能否就其承租的部分主张优先购买权，甚或对整体楼房享有全部优先购买权呢？

针对上述问题，法律界专家存在的观点有：1、承租人仅承租部分房屋，却对出租人转让的整体楼房享有优先购买权，不符合“同等条件”的规定。因之，即使该承租人同意受让整栋楼房的购买条件与其他购买人相同，但由于其对整栋楼房不享有法定优先购买权而不得行使。 2、优先购买权之法律规定并未对租赁房屋的用途及大小等内容加以限制，局部承租人也是承租人，亦应享有优先购买权。按承租房屋的比例决定承租人是否享有优先购买权显然不公平。而且，如果认为局部承租人不能享有对整体的优先购买权，将导致大量的商业用房承租人都得不到优先购买权保护。 3、承租人的优先购买权只能及于所租房屋，承租人对承租部分在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋则不享有优先购买权。

分析上述观点的合理性，我们不能单纯从现有承租人优先购买权的规定本身出发，而应充分考虑优先购买权制度设计的立法要旨，在保护承租人的权利和出租人的利益过程中寻找平衡点。上述第一种观点并未明确承租人就自己所承租部分的优先购买权问题，背离了优先购买权的制度设计目的；第二种观点又过多体现了对承租人优先购买权的保护，而且极有可能出现众多承租人争相行使优先购买权的局面，不是简单化而是复杂了法律关系，也有违于优先购买权的制度设计原旨；第三种意见对出租人的利益也有欠考虑，在某些情况下，整体转让会更容易一些，价格上也可能比单独出售的简单相加高，如果因部分承租人行使优先购买权而导致房屋无法转让，可能会给出租人造成较大的经济损失。所以，在部分承租、整体转让的情况下，承租人是否享有优先购买权，以及优先购买权可否及于整栋房屋，要区分不同情况予以区别对待。最高人民法院在（2004）民一他字第29号批复中对于解决这一问题确定了两个原则：第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

四、承租人与共有人的优先购买权权竞合时，该如何认定优先购买权

承租人与共有人对同一房屋均享有的优先购买权，在法律上称之为优先购买权竞合。是指在同一标的物上存在数人优先购买权，何者优先行使，体现了优先购买权制度的价值取向。共有人与承租人优先购买权的竞合理论分为两种观点：一种观点主张承租人优先购买权优于共有人优先购买权，此为我国台湾地区司法实务界的主流观点； 另一种观点认为共有人优先购买权应优于承租人优先购买权，大陆学者多数持此观点。

前一种观点的主要依据，仍是从承租人优先购买权有利于物之利用的考虑。然而，相对共有人优先购买权来说，赋予承租人顺位在前的优先购买权缺乏充分的合理性。承租人优先购买权从本质上无非是为了稳定一种以债权为纽带所形成的物之利用关系，以达到保护承租人稳定利用租赁物的目的。这一点通过《意见》第119条第2款之“买卖不破租赁”规则已可实现，亦即共有人受让买卖房屋后，在租赁期限届满之前，承租人的租赁权完全可以对抗共有人购房后的所有权。也就是说，租赁物的有效利用得到了解决。优先购买权制度设计的价值取向就是对效益和秩序的考量，共有人相对承租人在这两个方面更加占据优势，故而共有人优先购买权顺位在前也更为符合立法宗旨。主要理由是：（1）共有人优先购买权系共有权之派生权利，体现为对共有人物权性共有关系的保护；而承租人优先购买权是租赁权之派生权利，即使租赁权保护有物权化趋势，可从根本上仍应归于合同债权。根据物权优于债权的原理，共有人优先购买权应优于承租人优先购买权。（2）共有人作为整个共同财产的所有人，其与财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人也更为重大，故从权利义务相一致原则加以衡量，共有人优先购买权较承租人优先购买权应为优先。（3）虽然承租人不要取得租赁房屋所有权时，可以放弃优先购买权，但立法上所规定的3个月期限，足以使出租人丧失许多机会。承租人的这种或然性与共有人对共有物依赖的必然性相比，显然缺少一种必然的保护价值。